Qué terrenos buscan las desarrolladoras

No todos los terrenos le interesan igual a una desarrolladora. Antes de hacer una oferta, mira lo mismo que mirarías vos si fueras a construir un edificio: cuánto se puede hacer, cuánto cuesta y qué puede salir mal. Esta guía cuenta qué suma y qué resta, para que sepas cómo ven tu terreno antes de salir a vender.

Lo primero: cuántos metros se pueden vender

Una desarrolladora no compra tu casa: compra los metros que podría vender en el edificio nuevo. Por eso lo primero que mira es lo que permite el Código Urbanístico en tu parcela:

• La altura máxima, que dice cuántos pisos entran.
• Cuánto del lote se puede ocupar, porque el fondo de la manzana tiene que quedar libre.
• Lo que se pierde en el edificio: escaleras, ascensores, pasillos y paredes no se venden.

Con eso calcula los metros vendibles y los multiplica por lo que se paga por metro en tu barrio. La cuenta completa está en Cuánto vale tu terreno y cómo se calcula, y cómo ver lo que permite tu parcela, en Qué se puede construir en tu terreno.

El frente y la forma del lote

• El ancho del frente. El lote típico porteño tiene 8,66 metros de frente. Un frente más ancho permite un edificio más eficiente: una sola escalera y un solo ascensor sirven a más departamentos, y queda más superficie para vender.
• Dos frentes. Un lote que da a dos calles, de lado a lado de la manzana, suele valer más que uno con un solo frente.
• Las esquinas tienen dos frentes y más luz, pero también reglas propias, como la ochava. Cada una se mira caso por caso.
• La forma. Un lote rectangular se aprovecha mejor que uno irregular o en forma de L.

Si tu lote es angosto o chico, juntarlo con el del vecino puede hacerlo más atractivo. Lo explicamos en Vender junto con tu vecino.

El barrio y la cuadra

Lo que se paga por metro cambia mucho de un barrio a otro, y dentro del barrio, de una cuadra a otra: cerca de una avenida, del subte o de un centro comercial, los departamentos se venden mejor y la desarrolladora puede pagar más. En una columna en Forbes, Federico Akerman, de la plataforma Terres, contaba que el Código Urbanístico había valorizado los terrenos de barrios de casas bajas como Colegiales, Chacarita, Saavedra, Núñez, Coghlan, Villa del Parque, Devoto, Villa Urquiza y Villa Crespo, donde se permiten edificios de hasta ocho plantas.

Lo que se paga en cada barrio está en Cuánto vale un terreno en cada barrio.

Lo que baja el interés

• Una protección patrimonial. Si la casa está catalogada o en un Área de Protección Histórica, en general no se puede demoler.
• Una casa anterior a 1941 que todavía no pasó por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales. Sin su dictamen no se autoriza la demolición. Lo contamos en Si tu casa es antigua o está protegida.
• Una afectación, como un ensanche de calle previsto, que se lleva parte del lote.
• Los papeles: una sucesión sin terminar, deudas, un embargo o una casa ocupada demoran la compra, y la demora se descuenta del precio.

Cómo pagan

En la misma columna, Akerman contaba que los lotes chicos suelen comprarse de contado y los más grandes, con canje: el dueño recibe departamentos del edificio que se va a construir. Y que casi no había terrenos que se compraran cien por ciento en efectivo. Cómo funciona el canje y qué garantías pedir está en El canje: tu terreno a cambio de departamentos.

Si tu terreno no es el que buscan

No es una mala noticia: puede ser que tu casa valga más como casa. Pasa cuando la casa está en buen estado y ocupa casi todo lo que permite el Código. En ese caso conviene venderla a una familia, con una inmobiliaria de tu barrio. Lo explicamos en ¿Conviene vender como casa o como terreno?.

Cómo lo hacemos en Lotea

Primero te mostramos qué se puede construir en tu terreno y entre cuánto y cuánto vale, gratis. Si le interesa a una desarrolladora, se lo mostramos a las que buscan lotes como el tuyo. Si conviene más vender como casa, te lo decimos igual.

Fuentes: Forbes: Federico Akerman, de Terres, sobre el mercado de lotes, El Cronista: lo que tienen en cuenta los desarrolladores al comprar un terreno, El Cronista: lotes en venta con planos aprobados, Ciudad 3D y texto del Código Urbanístico.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.