Si tu casa es antigua o está protegida, ¿se puede vender?

Muchas de las casas que interesan a las desarrolladoras son viejas: casas chorizo, petit hôtels, casas de los años treinta. Si la tuya es una de ellas, puede que tenga alguna protección o que haya que pedir permiso para demolerla. Se puede vender igual. Lo que cambia es a quién, y cuánto. Esta guía cuenta cómo averiguarlo y qué hacer en cada caso.

Tres situaciones distintas

• Una casa anterior a 1941 no está protegida por eso. Pero para demolerla hace falta que la revise el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales.
• Una casa catalogada tiene protección propia, que puede ser integral, estructural o cautelar. En general no se puede demoler.
• Una casa en un Área de Protección Histórica (APH) está en un conjunto protegido: aunque no esté catalogada, lo que se haga tiene que respetar las reglas del área.

Si tu casa es anterior a 1941

Toda demolición de un edificio anterior a 1941 tiene que pasar por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales. Por un fallo judicial de 2023, que la Cámara de la Ciudad confirmó en 2024, sin un dictamen expreso del Consejo no se puede autorizar la demolición: que no conteste no alcanza.

Si el Consejo le encuentra valor patrimonial, la Ciudad rechaza la demolición y puede proponer protegerla. Si no, la demolición se puede autorizar y el terreno vale como cualquier otro.

¿Cómo saber el año? Suele figurar en los planos registrados o en la escritura. Ciudad 3D no lo muestra, así que hay que averiguarlo aparte.

Si está catalogada o en un APH

Una casa catalogada en general no se puede demoler. Según el nivel de protección, se pueden admitir reformas o ampliaciones, siempre con permiso. En un APH, el edificio nuevo tiene que respetar las alturas y las reglas del área, lo que suele dejar menos metros para vender.

Hay además un catálogo preventivo: impide la demolición total mientras se decide si la casa se cataloga, y desde la reforma de 2024 vence a los cuatro años si no sale la ley definitiva.

El Código Urbanístico tiene también una herramienta, la capacidad constructiva adicional, que permite generar y transferir metros edificables. Si tu casa está protegida, consultá si puede generarlos: son metros que se le pueden vender a una desarrolladora para usar en otro lado.

Quién compra una casa protegida

Si no se puede demoler, a una desarrolladora le interesa menos o nada, y el precio deja de ser el del terreno. Pero eso no quiere decir que valga poco. Los compradores son otros:

• Familias que buscan una casa, y valoran justamente lo que tiene de antigua.
• Quienes reciclan casas viejas para vivir, alquilar o abrir un negocio, donde el Código lo permite.

En esos casos lo que manda es el precio de las casas en tu barrio, por metro cubierto y según su estado, y conviene una inmobiliaria que venda casas en la zona. Lo explicamos en ¿Conviene vender como casa o como terreno?.

Cómo averiguarlo antes de vender

1. Buscá tu parcela en Ciudad 3D y mirá la sección de Patrimonio: ahí figura si tiene protección o está en un APH. El paso a paso está en Cómo usar Ciudad 3D.
2. Fijate el año de construcción en los planos o en la escritura.
3. Si es anterior a 1941, averiguá si ya hubo una consulta al Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales sobre tu casa.

Con eso sabés de entrada si tu casa es un terreno para una desarrolladora o una casa para una familia, y no perdés tiempo con ofertas que después se caen.

Cómo lo hacemos en Lotea

Antes de pedir ofertas, miramos lo que permite tu parcela, incluida la protección. Si tu casa vale más como casa que como terreno, te lo decimos igual y te pasamos con una inmobiliaria de tu barrio, aunque no nos convenga.

Fuentes: Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales, texto del Código Urbanístico, Ley 6.776 que lo modificó, Ciudad: la capacidad constructiva adicional y Ciudad 3D.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.