¿Conviene vender como casa o como terreno?

Tu casa tiene dos compradores posibles, y cada uno hace una cuenta distinta. Una familia paga por la casa: los metros cubiertos, el estado, el patio, la ubicación. Una desarrolladora paga por lo que se puede construir en el terreno, y la casa le da igual porque la va a demoler. Cuál de los dos paga más depende de una sola pregunta: cuánto de lo que permite el Código ocupa hoy tu casa.

Las dos cuentas

Como casa. Se compara tu casa con casas parecidas que se vendieron cerca: tamaño, estado, cantidad de ambientes, patio o terraza. Es lo que te dice una tasación tradicional de una inmobiliaria.

Como terreno. Se calculan los metros que se podrían vender en el edificio que permite el Código y se multiplican por lo que se paga cada metro en tu barrio. Lo explicamos paso a paso en Cuánto vale tu terreno y cómo se calcula.

Cuándo gana el terreno

• Tu casa es baja y en tu cuadra se puede construir alto. Una casa de una o dos plantas en una zona donde se pueden hacer cinco o más pisos es el caso típico.
• La casa necesita mucho arreglo. Para una familia, cada reparación descuenta del precio. Para una desarrolladora, no cambia nada.
• El lote es ancho o profundo, porque entra un edificio más grande.

Cuándo gana la casa

• Tu casa ya aprovecha casi todo lo que permite el Código. Si tiene tres plantas en una cuadra donde se pueden hacer tres, una desarrolladora no tiene mucho para sumar.
• Está en una zona de casas bajas, donde el Código permite poca altura y un edificio no cierra los números.
• Tiene protección patrimonial. Si no se puede demoler, en general no hay edificio posible y el valor es el de la casa. Según el nivel de protección puede haber excepciones, como ampliaciones permitidas.
• Está en muy buen estado o es especial: reciclada, con un diseño que una familia valora, con jardín.

Dos ejemplos

Los pisos cuentan la planta baja. En Coghlan, la casa ocupa un piso de los cinco posibles: hay cuatro pisos de diferencia para vender. En Devoto, la casa ya tiene casi todo lo que permite el Código: entra un solo piso más, y eso no alcanza para que una desarrolladora pague más que una familia.

Los valores son ilustrativos, para mostrar la comparación.

Lo que no se ve en los números

• El estado de la casa no importa para el terreno. No hace falta arreglar ni pintar nada antes de vender a una desarrolladora.
• El canje es solo con desarrolladoras. Si te interesa recibir departamentos en lugar de plata, solo existe vendiendo el terreno. Lo contamos en El canje: tu terreno a cambio de departamentos.
• Los tiempos son distintos. Una familia suele necesitar un crédito o vender su propia casa primero. Una desarrolladora estudia los papeles y lo que se puede construir, pero no depende de un crédito para comprar.
• La mudanza. Con una desarrolladora se puede acordar un plazo para entregar la casa después de la escritura.

Si conviene vender como casa

También es una buena noticia: tu casa vale más de lo que pagaría cualquier desarrolladora. En ese caso te conviene una inmobiliaria que venda casas en tu barrio. En Lotea, si el cálculo da que conviene vender como casa, te lo decimos igual y te pasamos con una, aunque no nos convenga.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.