En corto
- Para una desarrolladora, tu terreno vale por lo que se puede construir: metros vendibles por incidencia.
- Los metros vendibles salen de lo que permite el Código en tu parcela, descontando el fondo libre y los espacios comunes.
- La incidencia es lo que se paga por cada metro vendible: en 2026 iba de menos de USD 300 en el sur de la Ciudad a unos USD 700 en Recoleta y Belgrano.
- Más pisos permitidos y un frente ancho suben el valor. Una protección patrimonial o una afectación lo bajan.
- Es un rango: el precio final lo ponen las ofertas.
Un terreno con una casa vieja no se valúa como un departamento. Para una desarrolladora, tu terreno vale por lo que se puede construir en él, no por la casa que tiene hoy. Acá está la cuenta que hacen, con un ejemplo y lo que se está pagando en cada barrio.
La cuenta: metros vendibles por incidencia
La cuenta tiene dos números:
- Metros vendibles: los metros cuadrados que se podrían vender en el edificio que permite el Código Urbanístico en tu parcela.
- Incidencia: lo que una desarrolladora paga por cada uno de esos metros en tu barrio.
Metros vendibles × incidencia = lo que vale tu terreno, más o menos.
Es la misma cuenta que hace una desarrolladora antes de ofertar. Del otro lado de la cuenta está lo que espera vender: el edificio terminado, menos lo que le cuesta construirlo, menos su ganancia. Lo que queda es lo que puede pagar por el terreno.
Un ejemplo
Un lote de 8,66 × 33 metros en Coghlan, de unos 286 m², con una casa de una planta. El Código permite cinco pisos en esa cuadra.
| Dato | Valor |
|---|---|
| Metros vendibles en el edificio posible | Unos 830 m² |
| Incidencia en el barrio | Entre USD 450 y 550 por m² vendible |
| Cuenta | 830 × 450 y 830 × 550 |
| Valor del terreno | Entre 375 y 455 mil dólares, redondeado |
Una familia, en cambio, pagaría por esa casa lo que valen las casas parecidas de la zona. En el ejemplo, bastante menos. Por eso a ese dueño le conviene vender el terreno.
Hacé la cuenta con tu terreno
De dónde salen los metros vendibles
No es la superficie del terreno multiplicada por los pisos. Hay dos descuentos:
- El edificio no puede ocupar todo el lote. En la mayoría de las parcelas hay que dejar libre el fondo, que forma el centro de la manzana, y a veces hay retiros. Lo que se puede construir es una franja desde la vereda hacia adentro, repetida en cada piso que permite el Código.
- No todo lo construido se vende. Los pasillos, las escaleras, el ascensor y las paredes ocupan metros que nadie compra. Por eso se habla de metros vendibles y no de metros construidos.
Cuántos pisos permite el Código en tu cuadra es lo que más mueve el resultado. Lo explicamos en Qué se puede construir en tu terreno.
Cuánto se paga por metro vendible en cada barrio
Estos son valores de referencia de la incidencia, en dólares por metro cuadrado vendible. Los publicó iProfesional en mayo de 2026 con datos de la consultora FOT Libre. El promedio de la Ciudad rondaba los USD 450.
| Barrio | Incidencia (USD por m² vendible) |
|---|---|
| Recoleta, Belgrano | Cerca de 700 |
| Palermo | Más de 650 |
| Núñez | Alrededor de 600 |
| Colegiales | Hasta 550 |
| Coghlan | Alrededor de 500 |
| Villa Urquiza, Caballito | Cerca de 450 |
| Villa Devoto, Chacarita, Villa Crespo, Saavedra | Alrededor de 400 |
| Villa Ortúzar, La Paternal | Entre 350 y 400 |
| Almagro, Boedo, San Telmo | Desde 250 |
| Flores, Floresta, Parque Chacabuco | Entre 175 y 300 |
Qué sube y qué baja el valor
Suben el valor:
- Más pisos permitidos. Es el factor que más pesa: cada piso suma metros vendibles.
- Un frente ancho. Permite plantas más cómodas y departamentos que se venden mejor.
- Juntarse con el vecino. Dos lotes linderos juntos permiten un edificio más eficiente, y a veces valen más que la suma de los dos.
- La ubicación dentro del barrio: cerca de una avenida, del subte o de comercios.
Bajan el valor o lo hacen más lento:
- Una protección patrimonial, o una casa anterior a 1941 que todavía no pasó la consulta de patrimonio.
- Un frente muy angosto, que obliga a un edificio chico o más caro de hacer.
- Afectaciones del terreno, como un ensanche de calle previsto.
- Ocupantes, deudas o una sucesión sin terminar. No cambian lo que se puede construir, pero sí el riesgo y los tiempos para la desarrolladora, y eso se paga en el precio.
Por qué es un rango y no un número
Porque el precio final lo ponen las ofertas. Cada desarrolladora tiene sus costos, su forma de construir y su idea de a cuánto va a vender. Por eso dos ofertas por el mismo terreno pueden diferir bastante. El rango te dice dónde deberían caer las ofertas razonables. Si te ofrecen mucho menos, vale la pena preguntar por qué.
¿Y la tasación de una inmobiliaria?
Una tasación tradicional compara tu casa con casas parecidas que se vendieron cerca: te dice cuánto vale como casa. Para saber si te conviene más vender el terreno, hay que tener los dos números y compararlos. Lo explicamos en ¿Conviene vender como casa o como terreno?.
Fuente de los valores por barrio: iProfesional, "Terrenos en venta en CABA: en qué barrios quedan oportunidades", mayo de 2026, con datos de FOT Libre.
Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.