En corto
- Lo que se puede construir en tu terreno lo define el Código Urbanístico de la Ciudad, con los cambios de la Ley 6.776 que rigen desde diciembre de 2024.
- Cada parcela está en una zona con su altura máxima: desde 9 metros (planta baja y dos pisos) en las zonas más bajas hasta 38 metros en los corredores altos.
- En Ciudad 3D, el mapa oficial de la Ciudad, ves la zona de tu parcela, su altura y si tiene protección patrimonial.
- Si tu casa es anterior a 1941, para demolerla hace falta un dictamen del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales. Averigualo antes de vender.
- Juntar tu lote con el del vecino no da más altura, pero puede permitir un edificio mejor.
Lo que vale tu terreno para una desarrolladora depende, antes que nada, de cuánto se puede construir en él. Eso lo define el Código Urbanístico de la Ciudad, parcela por parcela. Acá te explicamos cómo leerlo, qué cambió con la reforma que rige desde fines de 2024 y qué hacer si tu casa es antigua.
Qué es el Código Urbanístico
Es la ley de la Ciudad que dice qué se puede construir en cada parcela: la altura máxima, cuánto del terreno se puede ocupar y para qué usos. Es la Ley 6.099, de 2018. La modificó la Ley 6.776, que se publicó el 26 de diciembre de 2024 y rige desde entonces.
Antes, lo que se podía construir se calculaba con el FOT, un número que multiplicado por la superficie del terreno daba los metros máximos. El Código de 2018 lo reemplazó por alturas máximas según la zona. Hoy el FOT sirve para calcular la plusvalía que paga la desarrolladora, que contamos más abajo, y solo en algunas Áreas Especiales todavía fija cuánto se puede construir.
Las zonas y sus alturas
Cada parcela está en una zona, que el Código llama unidad de edificabilidad. Cada una tiene una altura máxima y, por encima, un plano límite: la altura hasta la que se pueden hacer pisos retirados del frente.
| Zona | Altura máxima | Con pisos retirados, hasta | Pisos, aproximadamente |
|---|---|---|---|
| Corredor Alto (C.A.) | 38 m | 45 m | Unos 12 |
| Corredor Medio (C.M.) | 31,20 m | 38,20 m | Unos 10 |
| Altura Alta (U.S.A.A.) | 22,80 m | 29,80 m | Planta baja y 7, más 2 retirados |
| Altura Media (U.S.A.M.) | 17,20 m | 24,20 m | Planta baja y 5, más 2 retirados |
| Altura Baja 2 (U.S.A.B. 2) | 14,60 m | Sin pisos retirados | Planta baja y 4 |
| Altura Baja 1 (U.S.A.B. 1) | 12 m | Sin pisos retirados | Planta baja y 3 |
| Altura Baja 0 (U.S.A.B. 0) | 9 m | Sin pisos retirados | Planta baja y 2 |
La cantidad de pisos es aproximada: depende de la altura de cada piso y del proyecto. Las alturas son las del Código con la reforma de la Ley 6.776.
Además de la altura, el Código fija cuánto del lote se puede ocupar. En la mayoría de las parcelas hay que dejar libre el fondo, que forma el centro de la manzana. Por eso los metros que se pueden construir no son la superficie del terreno por los pisos.
Qué cambió con la reforma
- En las zonas bajas (U.S.A.B.) se eliminaron los pisos retirados. La altura máxima pasó a ser la del plano límite: 14,60 m en la U.S.A.B. 2 y 12 m en la U.S.A.B. 1.
- Apareció una zona nueva, la U.S.A.B. 0, de 9 metros. Según lo que se informó al aprobarse, la recibieron manzanas de Núñez, Villa Urquiza y Villa Crespo que antes eran U.S.A.B. 1.
- En las zonas bajas, el edificio puede ocupar menos fondo del lote que antes.
Si vendiste o tasaste antes de 2025, lo que se puede construir en tu terreno puede haber cambiado. Conviene volver a mirarlo.
Mirá qué se puede construir en el tuyo
Cómo ver qué permite tu parcela
La Ciudad tiene un mapa oficial, Ciudad 3D, donde ponés tu dirección y ves los datos de tu parcela:
- La superficie del terreno.
- La zona (unidad de edificabilidad), la altura máxima y el plano límite.
- El área edificable: qué parte del lote se puede ocupar.
- Las afectaciones, como un ensanche de calle previsto.
- Si tiene protección patrimonial o está en un Área de Protección Histórica.
Cómo encontrar cada dato, paso a paso, está en Cómo usar Ciudad 3D. Son datos técnicos: lo que hace una desarrolladora, y lo que hacemos en Lotea, es traducirlos a pisos, metros vendibles y precio.
Si tu casa es anterior a 1941
Las leyes 2.548 y 3.056 obligaron a que toda demolición u obra en un edificio anterior a 1941 pasara por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP). Esas leyes vencieron, pero la regla sigue por un fallo judicial de 2023 que la Cámara de la Ciudad confirmó en 2024: sin un dictamen expreso del Consejo no se pueden autorizar demoliciones. Que no conteste no alcanza.
Si el Consejo le encuentra valor patrimonial, la Ciudad rechaza el pedido y propone proteger el edificio. Si no, la demolición se puede autorizar.
Áreas de Protección Histórica y casas catalogadas
- Área de Protección Histórica (APH): un conjunto urbano protegido. Los edificios que están adentro tienen que respetar las reglas del área, aunque no estén protegidos uno por uno.
- Edificio catalogado: tiene protección propia, que puede ser integral (todo el edificio), estructural (el exterior y el volumen) o cautelar (la imagen que aporta al lugar). En general, no se puede demoler.
- Catálogo preventivo: impide la demolición total mientras se decide si se cataloga. Desde la reforma, vence a los cuatro años si no sale la ley definitiva.
Si tu casa está catalogada, en general su valor es el de la casa y no el del terreno. Pero según el nivel de protección se pueden admitir ampliaciones, y una casa catalogada que se restaura puede generar metros para vender a desarrolladoras. Consultalo antes de vender. Lo explicamos en ¿Conviene vender como casa o como terreno?.
Juntar tu lote con el del vecino
El Código permite unir parcelas linderas, aunque no da más altura por hacerlo. El beneficio es otro: un frente más ancho permite un edificio más eficiente. Por eso, a veces, dos lotes juntos valen más que la suma de los dos por separado.
Lo que paga la desarrolladora además del terreno
Para construir, la desarrolladora paga los derechos de construcción y, en muchos casos, la plusvalía que creó la Ley 6.062. Se paga por los metros que se construyen por encima de lo que permitía el FOT del código anterior, y depende de la zona. La reforma de 2024 no la eliminó: sigue vigente en 2026.
No la pagás vos, pero baja lo que la desarrolladora puede ofrecerte: es un costo más que resta en su cuenta.
Fuentes: Ley 6.776 en el Boletín Oficial de la Ciudad, texto del Código Urbanístico, Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales, Ley 6.062 e Infobae sobre la reforma.
Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.