Cómo usar Ciudad 3D para ver qué se puede construir en tu terreno

Ciudad 3D es el mapa oficial del Gobierno de la Ciudad que muestra, parcela por parcela, lo que permite construir el Código Urbanístico. Es gratis y no hace falta registrarse. Acá te mostramos, paso a paso, cómo encontrar tu terreno, qué datos mirar y qué quieren decir en palabras simples. Si antes querés entender las reglas del Código, empezá por Qué se puede construir en tu terreno.

Paso a paso: cómo encontrar tu terreno

1. Entrá a ciudad3d.buenosaires.gob.ar. La primera vez se abre un recorrido guiado: empieza con un aviso legal y después te muestra para qué sirve cada botón. Avanzás con Siguiente o lo cerrás con Saltar. Para volver a verlo, tocá Tutorial en la barra de la izquierda.
2. Escribí tu dirección en el buscador, arriba a la derecha, donde dice Buscar.... Poné la calle y el número, y elegí tu dirección en la lista que aparece.
3. El mapa va hasta tu terreno y lo marca. A la izquierda se abre Información, con las secciones de tu parcela. Si tu dirección no aparece, buscá el lote en el mapa y tocalo, o escribí la sección, la manzana y la parcela separadas por guiones.
4. Fijate que sea tu lote. En Datos Básicos, compará la dirección y la superficie con las de tu terreno. Si algo no coincide, puede ser un dato desactualizado: la herramienta aclara que esos datos los relevan otros organismos de la Ciudad y que hay que pedirles que los corrijan.
5. Mirá Código Urbanístico y Patrimonio, que te explicamos abajo. Para volver a la lista de secciones, tocá la flecha que está al lado del título.
6. Si querés guardarlo, en Reportes podés descargar un PDF con los datos de la parcela.

Las demás secciones, como Verificá tu proyecto o Inspecciones, están pensadas sobre todo para arquitectos. Para saber qué se puede construir no las necesitás.

Qué mirar en Datos Básicos

• Superficie de parcela: los metros cuadrados de tu terreno.
• Superficie edificada: los metros cubiertos que tiene hoy tu casa.
• Cantidad de pisos sobre rasantes: cuántas plantas tiene hoy, sin contar sótanos.
• Croquis de Parcela: el dibujo de tu lote, que se abre con Ver Plano.

El frente no figura como un dato aparte. Si no lo sabés, lo podés medir en el mapa con la herramienta para medir. Importa, porque un frente ancho permite un edificio mejor.

Código Urbanístico: la zona y la altura

Arriba de todo aparece un aviso con el nombre de tu zona, que el Código llama unidad de edificabilidad. Por ejemplo, Unidades de Sustentabilidad de Altura Media, con su altura. Debajo están los números:

• Altura Máxima: la altura que puede tener el edificio sobre el frente, en metros.
• Altura Máxima Plano Límite: hasta dónde se puede seguir subiendo con pisos retirados del frente. Es el plano límite: en las zonas bajas coincide con la altura máxima.
• Área edificable en planta: los metros cuadrados del lote que puede ocupar el edificio en cada piso. El resto, en general el fondo, queda libre para el centro de la manzana. Para verlo dibujado, en Capas activá la Franja Edificable.

Puede haber otros avisos. Si dice Completamiento de Tejido o Edificabilidad o Adyacente a edificio catalogado, la altura puede cambiar por los edificios de al lado, y eso lo tiene que confirmar la Ciudad. Si dice Parcela en Manzana Atípica, hasta dónde se puede construir hacia el fondo se fija con un trámite aparte.

Las afectaciones

Si tu lote tiene alguna, en Código Urbanístico aparece un aviso y la lista en Afectaciones. Las que más pesan son estas:

• Ensanche o Apertura: la Ciudad prevé ensanchar la calle, o abrir una nueva, sobre tu lote. La parte afectada está declarada de utilidad pública y se puede expropiar.
• LEP (línea de edificación particularizada): obliga a construir más atrás del frente.

Hay otras más técnicas, como Riesgo Hídrico o Aproximación Aeroparque. Si aparece alguna, preguntá qué significa para tu lote antes de vender: una afectación puede bajar lo que paga una desarrolladora.

Patrimonio

En la sección Patrimonio ves si tu casa tiene protección propia, con los datos Protección, Catalogación, Estado y Denominación. Si en Protección figura un nivel, como cautelar, estructural o integral, la casa está catalogada: en general no se puede demoler, y suele valer como casa y no como terreno.

Si tu lote está dentro de un Área de Protección Histórica, el aviso aparece arriba de Código Urbanístico.

De la altura a los pisos

Ciudad 3D da la altura en metros, no en pisos. Para tener una idea, contá unos 3 metros por piso: dividí la Altura Máxima por 3 y redondeá. El resultado es la cantidad de plantas, contando la planta baja.

Por ejemplo, con 17,20 metros: 17,20 dividido 3 da 5,7. Son unas seis plantas: planta baja y cinco pisos. Si el plano límite es más alto, la diferencia es para pisos retirados del frente: en las zonas que los tienen son 7 metros, unos dos pisos más.

Es una estimación: el número real depende de la altura de cada piso y del proyecto. En Qué se puede construir en tu terreno está la cuenta hecha para cada zona.

Después compará con la Cantidad de pisos sobre rasantes de tu casa. Si hoy tiene una o dos plantas y entran seis, puede que tu terreno valga más que tu casa. Para saberlo hay que comparar los dos números, como explicamos en ¿Conviene vender como casa o como terreno?.

Lo que Ciudad 3D no te dice

• Cuánto vale tu terreno, ni cuántos de esos metros se podrían vender. Esa cuenta está en Cuánto vale tu terreno y cómo se calcula.
• Si tu casa es anterior a 1941. No muestra el año de construcción ni si la casa pasó por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP). Aunque Patrimonio no muestre ninguna protección, para demoler una casa anterior a 1941 hace falta un dictamen del Consejo. Lo contamos en Qué se puede construir en tu terreno.
• Cómo están los papeles: quién figura como dueño, si hay deudas o si hay una sucesión pendiente.

Además, la Ciudad avisa en el recorrido inicial que la información de Ciudad 3D es orientativa y no vinculante, y que hay que confirmarla por la vía oficial antes de tomar una decisión. Lo que vale es el Código Urbanístico y lo que digan los organismos de la Ciudad. Si querés que la Ciudad te informe por escrito qué rige en tu parcela, como dueño podés pedir el Informe Urbanístico por Trámites a Distancia (TAD).

Cómo lo hacemos en Lotea

En Lotea hacemos esta lectura por vos. Ponés tu dirección y te mostramos cuántos pisos se podrían construir, cuántos metros se podrían vender y entre cuánto y cuánto vale tu terreno, gratis y sin pedirte el teléfono.

Fuentes: Ciudad 3D, Resolución 141/2025 que establece Ciudad 3D, Gobierno de la Ciudad sobre la actualización de Ciudad 3D, dossier de Ciudad 3D del Gobierno de la Ciudad e Informe Urbanístico en buenosaires.gob.ar.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.