Cómo vender tu casa a una desarrolladora

Cada semana, en la Ciudad, alguien vende una casa de una o dos plantas y en ese lugar aparece un edificio. Si tu casa está en un terreno donde se puede construir bastante más de lo que hay hoy, puede que una desarrolladora te pague más que una familia. Esta guía cuenta cómo es esa venta, de punta a punta, para que llegues a cada paso sabiendo qué esperar.

Primero: ¿a tu casa le conviene?

Una desarrolladora no compra tu casa: compra lo que se puede construir en tu terreno. Por eso la venta conviene cuando tu casa ocupa poco de lo que permite el Código Urbanístico. El caso típico es una casa de una o dos plantas en una cuadra donde se pueden hacer cinco, seis o más pisos.

Pasa lo contrario cuando tu casa ya aprovecha casi todo lo que se puede construir, o cuando el terreno tiene algo que limita la obra: una protección patrimonial, un frente muy angosto o una afectación. En esos casos, una familia suele pagar más.

Para saber de qué lado estás, hay que comparar dos números: cuánto pagaría una familia por la casa y cuánto pagaría una desarrolladora por el terreno. Lo explicamos en ¿Conviene vender como casa o como terreno?.

Qué mira una desarrolladora para ponerle precio

Las desarrolladoras hacen una cuenta simple: cuántos metros cuadrados van a poder vender en el edificio que se puede construir, y cuánto están dispuestas a pagar por cada uno de esos metros en tu barrio. Esa segunda cifra se llama incidencia. Metros vendibles por incidencia da, más o menos, lo que vale tu terreno.

Además de esa cuenta, miran:

• Qué permite el Código en tu parcela: cuántos pisos, con qué retiros y para qué usos.
• El frente y el fondo: un frente angosto obliga a un edificio más chico o más caro de hacer.
• Si la casa es anterior a 1941: antes de demoler hay que hacer una consulta de patrimonio, que puede llevar tiempo o terminar en una protección. Lo contamos en Qué se puede construir en tu terreno.
• Los papeles: si el título está en orden, si hay una sucesión pendiente, si hay deudas o embargos.
• Si la casa está ocupada: con inquilinos o familiares viviendo, hay que acordar cuándo se entrega.

La cuenta completa, con un ejemplo, está en Cuánto vale tu terreno y cómo se calcula.

Los papeles que vas a necesitar

Conviene juntarlos antes de salir a vender. Una desarrolladora seria va a pedir casi todo esto antes de hacer una oferta firme, y tenerlo listo acorta semanas.

• El título de propiedad (la escritura) y el DNI de todos los que figuran como dueños.
• Los planos de la casa, si los tenés. Si no, se pueden pedir en la Ciudad.
• El ABL y el agua (AySA) al día, o saber cuánto se debe.
• Si la casa es una herencia: el estado de la sucesión. Si todavía no hay declaratoria de herederos, conviene empezarla ya, porque es lo que más demora una venta. Lo explicamos en Cómo vender una casa heredada.
• Si estás casado o casada: para vender un bien ganancial o la vivienda familiar hace falta el asentimiento de tu cónyuge, aunque la casa esté solo a tu nombre. Si estás en una unión convivencial inscripta, para vender la vivienda familiar también hace falta el asentimiento de tu pareja.

Con quién vender

En la Ciudad de Buenos Aires, solo un corredor inmobiliario matriculado en el CUCICBA puede intermediar en una compraventa y cobrar por eso. Es la Ley 2340. Pedí siempre el nombre y el número de matrícula, y verificalo en el sitio del Colegio.

Algunas inmobiliarias trabajan a distancia, sin que tengas que ir a una oficina: se las llama inmobiliarias digitales. La regla es la misma que para cualquier otra: tiene que vender un corredor matriculado, con su nombre y su matrícula a la vista.

Para que un corredor ofrezca tu casa vas a firmar una autorización de venta. Leela con calma. Tiene que decir:

• El precio o el criterio para aceptar ofertas.
• El plazo, con fecha de inicio y de fin.
• Si es con exclusividad (solo ese corredor puede vender) y qué pasa si se vende por otro lado.
• La comisión y quién la paga.

Una exclusividad corta, de dos o tres meses, alcanza para una ronda de ofertas bien hecha. Desconfiá de las exclusividades largas o que se renuevan solas.

La ronda de ofertas

Lo mejor es que varias desarrolladoras vean tu terreno al mismo tiempo y ofrezcan en un plazo fijo. Así las ofertas compiten entre sí y podés compararlas juntas, en lugar de aceptar o rechazar una por vez.

Las ofertas pueden ser de tres tipos:

• Contado: te pagan el terreno en dólares, en la escritura o en cuotas cortas.
• Canje: en lugar de plata, recibís departamentos (y a veces cocheras) del edificio que se va a construir. Lo explicamos en El canje: tu terreno a cambio de departamentos.
• Mixta: una parte en efectivo y otra en unidades.

Al comparar, no mires solo el número grande. Fijate en todo esto:

De la oferta a la escritura

Cuando elegís una oferta, el camino suele ser este:

1. Aceptación por escrito. A veces el comprador deja una reserva para que no se la ofrezcas a nadie más mientras se prepara el boleto.
2. Estudio de títulos. El escribano del comprador revisa que todo esté en orden: dueños, deudas, inhibiciones, planos.
3. Boleto de compraventa, con una seña, que es una parte del precio. Fija el precio final, las fechas y qué pasa si alguna de las partes no cumple. En algunas ventas se va directo a la escritura sin boleto.
4. Escritura. Ante el escribano se paga el saldo y la propiedad pasa a la desarrolladora. Ahí también se acuerda cuándo entregás la casa.

Impuestos y gastos

Las reglas cambiaron bastante en los últimos dos años. Así están en octubre de 2026, para una persona que vende su casa y no se dedica a comprar y vender inmuebles:

• No hay impuesto nacional sobre la venta. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que era el 1,5% del precio, se eliminó en julio de 2024 con la Ley 27.743. Y el impuesto del 15% sobre la ganancia, que pagaban los inmuebles comprados desde 2018 que no eran la vivienda del dueño, quedó exento para las ventas hechas desde el 1 de enero de 2026 (Ley 27.802 y Decreto 406/2026). La exención también alcanza a las sucesiones.
• La escritura paga el Impuesto de Sellos de la Ciudad: en 2026, el 3,5% del mayor valor entre el precio, la valuación fiscal y el valor de referencia de la Ciudad (2,7% si ese valor no supera $226.100.000). Por regla se paga mitad cada parte. Cuando compra una desarrolladora no hay exención por vivienda única, así que en general te toca la mitad del 3,5%.
• Al escribano lo elige y le paga el comprador. A vos te tocan los certificados del Registro (dominio e inhibiciones), el estudio de títulos y las deudas de ABL y agua, que el escribano cancela con el precio de la venta.
• La comisión del corredor se pacta libremente: la ley de la Ciudad no fija un tope para las compraventas. Lo contamos en Cuánto cobra una inmobiliaria.

Si vendés por medio de una empresa o te dedicás a vender inmuebles, las reglas son otras. En cualquier caso, pedile al escribano un cálculo por escrito antes de la escritura, para saber exactamente cuánto te queda.

Cuánto tarda

Depende sobre todo de los papeles. Con todo en orden, un camino habitual es este:

Una sucesión sin terminar o una consulta de patrimonio pueden sumar meses. Por eso conviene empezarlas antes.

Errores que conviene evitar

• Aceptar la primera oferta sin saber cuánto vale tu terreno ni qué pagaron por otros en tu barrio.
• Vender sin saber qué permite el Código en tu parcela: es la base del precio.
• Firmar una exclusividad larga con alguien que no va a mostrar tu terreno a varias desarrolladoras.
• Mirar solo el precio y no las condiciones, los plazos y las garantías.
• Dejar los papeles para el final.

Cómo lo hacemos en Lotea

Lotea es una inmobiliaria digital de terrenos: salvo la escritura, que se firma ante escribano, todo se hace desde el celular. Primero te mostramos qué se puede construir en tu terreno y entre cuánto y cuánto vale, gratis y sin pedirte el teléfono. Si querés vender, firmás una autorización corta, de 60 días y sin multa si no aparecen ofertas. Te ayudamos con los papeles, le mostramos tu terreno a las desarrolladoras que buscan lotes como el tuyo y te presentamos todas las ofertas juntas, con el contado y el canje explicados simple. La decisión es tuya.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.