Cómo vender una casa heredada en CABA

Muchas de las casas que se venden a desarrolladoras son herencias: la casa de los padres, que ahora es de varios hermanos. Se puede vender, pero antes hay que resolver dos cosas: que un juez diga quiénes son los herederos y que todos estén de acuerdo. Esta guía cuenta cómo es el camino en la Ciudad de Buenos Aires, cuánto tarda y cuánto cuesta.

Lo primero: la declaratoria de herederos

Para vender una casa heredada hace falta la declaratoria de herederos: la resolución del juez que dice quiénes heredan. Se obtiene con la sucesión, un juicio que se inicia en el juzgado del último domicilio de la persona que murió. En la Ciudad, son los Juzgados Nacionales en lo Civil.

El camino habitual es este:

1. Un abogado inicia la sucesión con la partida de defunción y las partidas que prueban el parentesco.
2. Se publica un edicto en el Boletín Oficial, y quienes se crean con derecho tienen 30 días para presentarse.
3. El juez dicta la declaratoria de herederos.
4. Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, salvo que vendan por tracto abreviado, que explicamos más abajo.

Si la sucesión es simple, llegar a la declaratoria suele llevar unos cuatro o cinco meses. Con conflictos entre herederos, bienes en otras provincias o herederos que no aparecen, puede pasar de un año.

Cuánto cuesta la sucesión

• Tasa de justicia: el 1,5% del valor de los bienes. Se calcula sobre la valuación fiscal, salvo que haya un valor mayor, como el precio de una venta. Se paga antes de inscribir la declaratoria.
• Honorarios del abogado: los fija una ley nacional, la 27.423, como un porcentaje del patrimonio de la sucesión, incluidos los bienes gananciales (también la mitad que le corresponde al cónyuge). Con un solo abogado para todos los herederos, en patrimonios grandes rondan entre el 6% y el 7,5%; en montos chicos el porcentaje es más alto. Pedí el presupuesto por escrito.
• Inscripción en el Registro: una tasa del uno por mil de la valuación fiscal, más los formularios.
• Impuesto a la herencia de la Provincia: si algún heredero vive en la Provincia de Buenos Aires, puede tener que pagarle a ARBA el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes por su parte, aunque la casa esté en la Ciudad. En 2026 alcanzaba a hijos, padres y cónyuge que recibieran más de $23.343.337.

Vender sin inscribir antes: el tracto abreviado

Con la declaratoria dictada, los herederos pueden vender sin inscribir antes la casa a su nombre. El escribano hace las dos cosas en un solo paso: la herencia y la venta. Se llama tracto abreviado y está en el artículo 16 de la Ley 17.801.

Hace falta que firmen todos los herederos y, si corresponde, el cónyuge, y que estén pagas la tasa de justicia y los aportes. Si hay herederos menores de edad, además se necesita autorización del juez.

Ahorra el paso de la inscripción y tiempo de escribanía. No ahorra la tasa de justicia ni los honorarios, que pueden calcularse sobre el precio de la venta si es más alto que la valuación fiscal.

Si no todos están de acuerdo

Ningún heredero puede vender solo: la casa es de todos hasta que se reparte. Si no hay acuerdo, las salidas son:

• Que uno le compre su parte a los otros. Sirve conocer cuánto vale el terreno para que el precio sea justo.
• Ir a una partición judicial. El juez designa a alguien que reparte los bienes y, si la casa no se puede dividir, ordena venderla. Es más lento y más caro que ponerse de acuerdo.

Muchas veces el desacuerdo es por no saber cuánto vale la casa. Tener un número que todos puedan ver ayuda a destrabarlo.

Si hay herederos menores de edad

Si algún heredero es menor de edad o tiene la capacidad restringida, la venta necesita autorización del juez y participa el Ministerio Público, que cuida sus intereses. Se puede vender, pero hay que sumar tiempo.

Si vive el cónyuge

El cónyuge que sobrevive conserva su mitad de los bienes gananciales y, si hay hijos, hereda como uno más en los bienes propios de quien murió. Además, en ciertos casos tiene derecho a seguir viviendo de por vida y gratis en la que fue la casa familiar. En la práctica, para vender esa casa hace falta su acuerdo.

Si algún heredero vive lejos

No hace falta que viaje. Los documentos privados, como el boleto, se pueden firmar a distancia, con la certificación de firmas por videollamada que ofrecen los escribanos de la Ciudad. La escritura, en cambio, se firma en persona. Para eso puede dar un poder para vender, con un texto que prepara el escribano: lo firma en un consulado argentino, sin apostilla, o ante un notario del país donde vive, con la apostilla de La Haya. Con ese poder, otra persona firma la escritura por él.

¿Se puede firmar un boleto antes de la declaratoria?

Se puede, pero sin declaratoria no hay escritura. Y mientras tanto pueden aparecer otros herederos, deudas u oposiciones. Si se firma un boleto antes, conviene que la escritura quede condicionada a la declaratoria, con plazos y con lo que pasa con la seña si no se llega. Lo más seguro es tener la declaratoria antes de recibir ofertas.

Impuestos al vender una casa heredada

Desde 2026, en general la venta de una casa heredada no paga impuesto nacional: el ITI se eliminó en 2024 y el impuesto a la ganancia quedó exento para las ventas de personas y de sucesiones desde el 1 de enero de 2026. En la escritura se paga el Impuesto de Sellos de la Ciudad. Y si algún heredero vive en la Provincia de Buenos Aires, tené en cuenta el impuesto a la herencia de ARBA que contamos más arriba. Lo explicamos en Cómo vender tu casa a una desarrolladora.

Cómo lo hacemos en Lotea

Cuando son varios herederos, todos ven el mismo rango y las mismas ofertas con un solo link, y deciden juntos, aunque vivan lejos. Como somos una inmobiliaria digital, hasta la escritura nadie tiene que viajar. Si todavía no empezaron la sucesión, te presentamos un abogado de sucesiones para que la venta no se frene por los papeles.

Fuentes: El Cronista sobre los impuestos de una herencia, Código Civil y Comercial, Ley 17.801 de Registro de la Propiedad, Ley 23.898 de tasa de justicia, La Nación: cómo vender un inmueble heredado, Cancillería: poderes ante un consulado, Escribanía Vildósola: qué se puede firmar desde el exterior, iProfesional: certificar firmas a distancia e iProfesional: cuánto demora y cuánto sale una sucesión.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.