En corto
- En un canje entregás el terreno y recibís departamentos, cocheras o locales del edificio que se va a construir, en lugar de plata o además de plata.
- Según notas de prensa, el dueño suele recibir entre el 20 y el 30% de lo que se construye. En zonas caras suele pagarse una parte mayor en efectivo.
- Puede valer más que el contado, pero recibís las unidades cuando termina la obra: en general, unos tres años después o más.
- Lo clave son las garantías: hipoteca a tu favor, unidades identificadas en un plano, fecha de entrega y multa por atraso.
- Desde 2026, el canje de una persona que no se dedica a vender inmuebles en general no paga impuesto a las ganancias.
En un canje no cobrás tu terreno en plata, o no todo: lo cambiás por departamentos, cocheras o locales del edificio que la desarrolladora va a construir en él. Puede terminar valiendo más que vender al contado, pero recibís las unidades cuando termina la obra y, mientras tanto, dependés de que la desarrolladora cumpla. Acá te explicamos cómo funciona, cuánto te dan y qué garantías pedir.
Cómo funciona
Legalmente es una permuta: entregás el terreno y la desarrolladora se compromete a entregarte ciertas unidades cuando el edificio esté terminado.
Lo habitual es firmar una escritura de permuta: el terreno pasa a la desarrolladora al firmar y vos quedás con el derecho a recibir tus unidades. Hay otras formas de armarlo:
- Con un fideicomiso: el terreno entra a un patrimonio separado del de la desarrolladora. Queda fuera del alcance de los acreedores de la desarrolladora, aunque sí responde por las deudas de la propia obra.
- Con dominio revocable: la desarrolladora recibe el terreno con la condición de cumplir; si no cumple, la venta se puede deshacer.
Cuál conviene depende de la desarrolladora y del proyecto. Lo importante es que el contrato te proteja si la obra no se hace.
Cuánto te dan
Según notas de prensa, el dueño del terreno suele recibir entre el 20 y el 30% de los departamentos que se construyen. También hay operaciones mixtas, con una parte en efectivo y otra en unidades: en las zonas caras suele pagarse una parte mayor en efectivo.
El porcentaje depende de lo mismo que el precio del terreno: cuántos metros se pueden vender en el edificio, a cuánto se venden en tu barrio, cuánto cuesta construir y cuánto paga la desarrolladora de plusvalía.
Un ejemplo con números
Volvamos al lote de Coghlan de 8,66 × 33 metros, donde se pueden vender unos 830 m². Al contado, ese terreno vale entre 375 y 455 mil dólares.
| Contado | Canje del 25% | |
|---|---|---|
| Qué recibís | Dólares | Unos 207 m²: dos o tres departamentos |
| Cuánto vale | Entre 375 y 455 mil dólares | Unos 520 mil dólares, si se venden a USD 2.500 el m² |
| Cuándo | En uno a cuatro meses | Cuando se termina la obra |
| Riesgo | Bajo | Depende de la desarrolladora y de las garantías |
Los valores son ilustrativos. Para comparar en serio, al valor de los departamentos hay que restarle el tiempo de espera, el riesgo y lo que cuesta venderlos si no los vas a usar. Un precio de referencia de los departamentos nuevos en la Ciudad, en 2026, iba de unos USD 2.700 a 3.500 el m².
¿Cuántos metros entran en tu terreno?
Cuándo recibís tus unidades
Hay que sumar el tiempo de aprobar los planos y el de la obra. Como referencia, notas de prensa hablaban de unos 8 a 10 meses para los planos y unos dos años de obra. Contá con unos tres años desde la firma, o más, y con que la fecha quede escrita en el contrato.
Las garantías que tenés que pedir
Es la parte más importante del canje. Antes de firmar, asegurate de tener:
- Una hipoteca en primer grado a tu favor sobre el terreno o el edificio, hasta que te entreguen tus unidades. Se puede pactar que se vaya liberando a medida que avanza la obra.
- Tus unidades identificadas en un plano: piso, ubicación, metros, cochera si corresponde.
- Una fecha de entrega y una multa diaria si se atrasa.
- Las terminaciones especificadas: qué materiales, qué artefactos, qué equipamiento.
- Qué pasa si no se aprueban los planos o el proyecto cambia.
- Que el riesgo de que el edificio no se construya no quede de tu lado. Si el contrato dice que asumís ese riesgo, no lo firmes.
El boleto por unidades a construir se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, lo que te protege frente a terceros. Para eso, la desarrolladora tiene que afectar antes el terreno a ese régimen por escritura: pedí que el contrato la obligue. El seguro a tu favor por si la obra fracasa ya no es obligatorio, pero se puede exigir. Preguntale al escribano.
Los riesgos
- La obra se frena o se atrasa, por falta de plata, por problemas con los planos o por el mercado.
- La desarrolladora quiebra. Con un fideicomiso, el terreno queda fuera del alcance de los acreedores de la desarrolladora, aunque responde por las deudas de la obra. Con una hipoteca a tu favor, cobrás antes que otros acreedores con lo que se obtenga al rematar el terreno, hasta el monto garantizado.
- El proyecto cambia y las unidades no son las que esperabas.
Las garantías no eliminan estos riesgos, pero mejoran mucho tu posición si alguno pasa.
Contado, canje o mixto
| Contado | Canje | Mixto | |
|---|---|---|---|
| Cuándo cobrás | En uno a cuatro meses | En unos tres años o más | Una parte ya y otra al final |
| Cuánto | El valor del terreno | Puede ser más | En el medio |
| Riesgo | Bajo | El de la obra | Menor que el canje |
| Te conviene si | Necesitás la plata o querés cerrar | Podés esperar y querés departamentos | Querés un poco de cada cosa |
Impuestos
Desde 2026, el canje de una persona que no se dedica a comprar y vender inmuebles en general no paga impuesto a las ganancias, igual que una venta al contado. Lo mismo para la venta posterior de los departamentos que recibas. Sí se paga el Impuesto de Sellos de la Ciudad en la escritura de permuta. Pedile al escribano el cálculo por escrito.
Cómo lo hacemos en Lotea
En la ronda de ofertas te mostramos el contado y el canje juntos, con los números en la misma moneda y en el mismo momento, para que compares de verdad. Y revisamos con vos las garantías de cada oferta antes de que firmes.
Fuentes: Código Civil y Comercial, iProfesional sobre el canje inmobiliario, El Cronista: casa o terreno a un desarrollador, El Cronista sobre los plazos del canje e iProfesional sobre precios de terrenos y departamentos en 2026.
Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.