Vender junto con tu vecino: cuándo dos lotes valen más

A veces, dos casas vecinas valen más juntas que por separado. Si tu lote es angosto, o si a tu vecino también lo están llamando desarrolladoras, puede convenirles vender los dos terrenos juntos. Esta guía cuenta cuándo conviene, cómo se reparte el precio y qué cuidar para que la venta no se caiga.

Por qué dos lotes pueden valer más

Juntar dos o más parcelas vecinas para construir un solo edificio se llama englobamiento. El Código Urbanístico lo permite, aunque no da más pisos por hacerlo. La ventaja es otra: el frente.

Con dos lotes de 8,66 metros, el edificio tiene más de 17 metros de frente. Una sola escalera y un solo ascensor sirven a más departamentos, se pierde menos superficie en pasillos y paredes, y queda más para vender. Por eso una desarrolladora puede pagar por los dos lotes juntos más de lo que pagaría por cada uno.

No siempre pasa: depende de lo que permita el Código en cada parcela, del barrio y de lo que busque cada comprador. Hay que hacer la cuenta.

Cuándo conviene pensarlo

• Si tu lote es angosto, de menos de 8,66 metros de frente, o tiene una forma irregular.
• Si solo, tu lote no le interesa a ninguna desarrolladora, pero junto con el de al lado sí.
• Si una desarrolladora ya les tocó el timbre a los dos. En ese caso, negociar juntos les da más fuerza.

Y cuándo no tanto: si cada lote ya recibe buenas ofertas por separado, o si uno de los dos tiene un problema que puede frenar la venta, como una sucesión sin empezar o una protección patrimonial.

Cómo hablarlo con tu vecino

Lo más fácil es empezar por los números: cuánto vale cada lote solo y cuánto podrían valer juntos. Con eso sobre la mesa, la conversación es sobre una oportunidad y no sobre un favor. Conviene hablar también de los tiempos: cuándo puede dejar la casa cada uno, y si alguno prefiere contado y el otro, canje.

Cómo se reparte el precio

Hay tres formas habituales:

• Por la superficie de cada terreno: si uno tiene 300 m² y el otro 200 m², se reparte 60 y 40.
• Por los metros que cada lote aporta al edificio, si en una parcela se puede construir más que en la otra.
• Mitad y mitad, si los dos lotes son parecidos.

Cualquiera sirve si la acuerdan antes de recibir ofertas y por escrito. Después, con una oferta en la mano, es mucho más difícil ponerse de acuerdo.

Cómo se firma

Cada dueño le vende su propio lote a la desarrolladora: no hace falta formar una sociedad ni firmar todo juntos. Lo importante es que las dos ventas queden atadas:

• Que cada boleto diga que la venta depende de la otra: si una se cae, se cae la otra, y se devuelven las señas.
• Que las escrituras se firmen el mismo día, o con fechas acordadas.
• Que las condiciones sean claras para los dos: precio, forma de pago, fecha de entrega de cada casa y multas por demora.

Unir las dos parcelas en una sola ante la Ciudad es trabajo de la desarrolladora, después de comprar.

Si uno tiene una sucesión o una deuda

La venta de los dos lotes avanza a la velocidad del más lento. Si uno de los dos es una herencia sin declaratoria, conviene empezar por ahí. Lo que se puede ir haciendo mientras tanto está en Cómo vender una casa con la sucesión sin terminar.

Cómo lo hacemos en Lotea

Si tu vecino también piensa vender, contanos. Las desarrolladoras pueden ofertar por los dos lotes juntos y por cada uno, y ustedes comparan con los mismos números a la vista.

Fuentes: Qué se puede construir en tu terreno, texto del Código Urbanístico y Ley 6.776 que lo modificó.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.