En corto
- Sin declaratoria de herederos no hay escritura: la casa sigue a nombre de quien murió y nadie puede venderla por todos.
- Mientras sale, se puede avanzar: saber cuánto vale el terreno, juntar los papeles y recibir ofertas, para firmar apenas el juez dicte la declaratoria.
- Se puede firmar un boleto antes, pero con la escritura condicionada a la declaratoria, plazos realistas y la seña devuelta si no se llega.
- Otra salida es ceder los derechos hereditarios por escritura pública. Es más rápido, pero el comprador asume los riesgos de la sucesión y suele pagar menos.
- Con la declaratoria, el tracto abreviado permite vender sin inscribir antes la casa a nombre de los herederos.
La sucesión es lo que más demora la venta de una casa heredada. Pero no hace falta esperar a que termine para empezar: mientras el juez dicta la declaratoria se pueden tasar el terreno, juntar los papeles y recibir ofertas. Esta guía cuenta qué se puede firmar en cada etapa, qué conviene y qué no.
En qué etapa está tu sucesión
| Etapa | Qué se puede hacer con la casa |
|---|---|
| Todavía no empezó | Tasar, juntar papeles y empezar la sucesión cuanto antes. Nada se puede firmar sobre la casa. |
| Empezó, sin declaratoria | Recibir ofertas, firmar un boleto condicionado o ceder los derechos hereditarios. |
| Con declaratoria | Vender por tracto abreviado: la herencia y la venta en una sola escritura. |
| Inscripta a nombre de los herederos | Vender como cualquier casa con varios dueños. |
La declaratoria de herederos es la resolución del juez que dice quiénes heredan. Sin ella no hay escritura: la casa sigue a nombre de quien murió y nadie puede venderla por todos. Cómo se tramita y cuánto cuesta está en Cómo vender una casa heredada en CABA.
Lo que sí podés hacer mientras tanto
- Saber cuánto vale el terreno. Un número que todos los herederos puedan ver evita discusiones después.
- Juntar los papeles: la escritura, los planos, las boletas de ABL y de agua, y las partidas que pide el abogado. Lo contamos en Los papeles para vender tu casa.
- Ponerse de acuerdo entre herederos sobre si vender, cómo repartir y quién firma por quién.
- Recibir ofertas. Una desarrolladora puede ofertar sabiendo en qué etapa está la sucesión. Lo que no puede es escriturar antes de la declaratoria.
Firmar un boleto antes de la declaratoria
Se puede, pero con cuidado. Mientras no hay declaratoria pueden aparecer otros herederos, deudas u oposiciones, y la escritura se puede demorar más de lo previsto. Si van a firmar un boleto, conviene que diga:
- Que la escritura queda condicionada a la declaratoria y a su inscripción, si hace falta.
- Un plazo realista para llegar, con lo que pasa si no se cumple.
- Qué pasa con la seña si la operación se cae por la sucesión: lo más seguro es que se devuelva.
- Quién paga qué: la tasa de justicia y los honorarios son de los herederos, pero se puede acordar que el comprador los adelante y los descuente del precio.
- Que la casa se entrega con la escritura, no antes.
Lo más seguro, de todos modos, es tener la declaratoria antes de firmar. La diferencia entre reserva, seña y boleto está en Reserva, seña y boleto.
Ceder los derechos hereditarios
Otra salida es vender los derechos sobre la herencia en lugar de la casa. Se llama cesión de derechos hereditarios: el heredero le transfiere a otra persona lo que le toca en la herencia, y esa persona ocupa su lugar en la sucesión. Tiene que hacerse por escritura pública (artículo 1618 del Código Civil y Comercial), y frente a los otros herederos y a los acreedores vale desde que esa escritura se agrega al expediente (artículo 2302).
Tiene dos límites que conviene conocer:
- Si se cede solo la casa, y no toda la herencia, la cesión vale recién si en la partición la casa le toca a quien la cedió (artículo 2309). Por eso, para que el comprador se quede con la casa, en general tienen que ceder todos los herederos.
- El comprador asume los riesgos de la sucesión: que aparezca otro heredero, que haya deudas o que el juicio se demore. Por eso suele pagar menos que por una casa lista para escriturar.
Sirve sobre todo cuando un heredero quiere salir rápido y otro, o un tercero, acepta comprarle su parte. Para vender la casa entera a una desarrolladora, casi siempre conviene esperar la declaratoria.
Con la declaratoria: el tracto abreviado
Con la declaratoria dictada, los herederos pueden vender sin inscribir antes la casa a su nombre. El escribano hace las dos cosas en una sola escritura: la herencia y la venta. Se llama tracto abreviado y está en el artículo 16 de la Ley 17.801. Ahorra un paso y tiempo de escribanía, pero no la tasa de justicia ni los honorarios.
El mismo artículo permite que vendan los herederos de un heredero. Si después de abrirse la sucesión murió alguno de los hijos, por ejemplo, hace falta también su declaratoria, y con las dos se puede vender en la misma escritura.
¿Cuánto vale el terreno de la casa?
Si un heredero no quiere vender o vive lejos
Ningún heredero puede vender solo: hace falta la firma de todos o de quien los represente. Si alguno no está de acuerdo, lo explicamos en Qué hacer si un hermano no quiere vender. Si alguno vive en otro país, puede firmar con un poder sin viajar: está en Si un heredero vive afuera.
Cómo lo hacemos en Lotea
Te mostramos cuánto vale el terreno antes de que termine la sucesión, y todos los herederos ven el mismo rango y las mismas ofertas con un solo link. Si todavía no empezaron la sucesión, te presentamos un abogado de sucesiones para que la venta no se frene por los papeles.
Fuentes: Código Civil y Comercial, Ley 17.801 de Registro de la Propiedad, artículos sobre la cesión de herencia, Estudio Vilaplana: venta de una propiedad en sucesión y La Nación: un escribano explica cómo vender un inmueble heredado.
Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.