Si un heredero vive afuera: cómo vender sin viajar

Pasa en muchas familias: la casa de los padres está en Buenos Aires y uno de los hermanos vive en España, en Estados Unidos o en otro país. No hace falta que viaje para vender. Esta guía cuenta cómo puede firmar desde donde está, qué papeles necesita y cómo cobra su parte.

La forma más común: un poder

El heredero que vive afuera puede dar un poder para que otra persona firme por él: otro hermano, alguien de confianza o un abogado. Con ese poder, el apoderado puede intervenir en la sucesión, firmar el boleto y la escritura, y cobrar.

Lo importante es que el poder diga exactamente qué puede hacer el apoderado. Para una venta, en general tiene que incluir:

• Intervenir en la sucesión y en la partición.
• Vender la casa, por el precio y en las condiciones que se acuerden.
• Firmar la reserva, el boleto y la escritura.
• Cobrar el precio, recibir la seña y dar recibos.

El texto lo prepara un escribano o un abogado en la Argentina. Después, el heredero lo firma en el país donde vive, de una de las dos formas que siguen.

En un consulado argentino

Es la forma más simple. El heredero pide turno en el consulado argentino que le corresponde, manda el texto del poder que preparó el escribano o el abogado y lo firma ante el cónsul, que le entrega una copia firmada para usar en la Argentina.

• No necesita apostilla ni otra legalización: la firma del cónsul vale en la Argentina sin más trámites.
• Si es argentino, el consulado suele pedir el DNI con el domicilio del exterior actualizado. Si no lo tiene, conviene hacer el cambio primero.
• Tiene un costo, que se paga en el consulado.

Ante un notario del país donde vive

También puede firmarlo ante un notario local. Ahí hacen falta más pasos:

1. El poder se firma según las reglas de ese país: en los países de notariado latino, como España o Italia, por escritura pública; en otros, como Estados Unidos, con la firma certificada por un notario.
2. Lleva la Apostilla de La Haya, que se tramita en ese país. Si el país no firmó el Convenio de La Haya, hace falta la legalización consular.
3. Si está en otro idioma, se traduce en la Argentina con un traductor público matriculado, y el Colegio de Traductores legaliza la traducción.

Antes de usarlo, el escribano de la venta revisa que el poder cumpla todo. Conviene mandarle el texto antes de firmarlo, para no tener que hacerlo dos veces.

Lo que se firma a distancia sin poder

Los documentos privados, como la reserva o el boleto, se pueden firmar a distancia, con la certificación de firmas por videollamada que ofrecen los escribanos de la Ciudad. La escritura, en cambio, se firma en persona: por eso, para el último paso, hace falta el poder o viajar.

Si no quiere intervenir en la venta, otra opción es ceder sus derechos hereditarios a otro heredero o a un tercero, por escritura pública. Lo explicamos en Cómo vender una casa con la sucesión sin terminar.

Cómo cobra su parte

Con el poder, el apoderado recibe el pago en la escritura. Después, la plata se puede depositar en una cuenta a nombre del heredero en la Argentina o transferir afuera. Cómo se hace depende de las reglas del Banco Central de ese momento y de lo que pida cada banco: conviene preguntarlo antes de la escritura.

Para mover la plata, el banco puede pedir que se acredite de dónde viene. Guardá la declaratoria de herederos, la partición si la hubo y la escritura de venta.

Si ya no es residente fiscal en la Argentina

Desde el 1 de enero de 2026, la ganancia por vender un inmueble quedó exenta del impuesto a las ganancias para personas y sucesiones, y la exención alcanza también a los no residentes (Ley 27.802 y Decreto 406/2026). Aun así, si el heredero dejó de ser residente fiscal en la Argentina, el escribano puede pedir trámites ante ARCA antes de la escritura. Consultalo con un contador al empezar, porque suele ser lo que más demora en estos casos.

Cómo lo hacemos en Lotea

Como somos una inmobiliaria digital, el que vive afuera ve el mismo rango y las mismas ofertas que los demás con un solo link, y decide con ellos en tiempo real. Hasta la escritura nadie tiene que viajar, y con un poder, ni siquiera para firmarla.

Fuentes: Cancillería: cómo se otorga un poder en un consulado, Colegio de Escribanos: validez internacional de los poderes, El Cronista: qué pasa si un heredero vive en el exterior, Derecho en Zapatillas: documentos firmados en el extranjero, Ámbito: la exención de ganancias por la venta de inmuebles y El Cronista: no residentes que venden un inmueble.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.