Qué hacer si un hermano no quiere vender la casa heredada

Es una de las situaciones más comunes con una casa heredada: dos hermanos quieren vender y uno no. Ninguno puede vender solo, pero tampoco nadie puede trabar la venta para siempre. Esta guía cuenta qué dice la ley, cuáles son las salidas con acuerdo y qué pasa si no lo hay.

La casa es de todos hasta que se reparte

Desde que muere el dueño hasta que se hace la partición, la herencia es de todos los herederos juntos. Es lo que el Código Civil y Comercial llama indivisión, y solo termina con la partición (artículo 2363). Mientras tanto:

• Nadie puede vender la casa solo. Para venderla entera hace falta la firma de todos.
• Cada uno puede ceder su parte de la herencia, pero es difícil encontrar a alguien que compre una parte de una casa con otros dueños, y si aparece, paga mucho menos.
• Cualquier heredero puede pedir la partición. Se puede pedir en todo momento después de aprobados el inventario y la tasación de los bienes (artículo 2365).

Primero, entender por qué no quiere

Antes de pensar en abogados, conviene saber qué hay detrás del no. Las razones más frecuentes:

• Vive en la casa o la usa, y no tiene adónde ir.
• Cree que vale más de lo que dicen los demás, o desconfía de quien trae la oferta.
• No es el momento: quiere esperar a que suban los precios o a resolver otra cosa.
• Es la casa de los padres. Para muchos, vender es despedirse.

Cada razón tiene otra salida. Si el problema es el precio, ayuda tener un número que todos puedan ver y varias ofertas para comparar. Si es la vivienda, se puede negociar un plazo para dejarla o que se quede con una parte mayor del canje.

Las salidas con acuerdo

• Que uno le compre su parte a los otros. Es lo más simple cuando alguien quiere quedarse con la casa. Para que el precio sea justo, conviene partir de lo que vale el terreno, no solo la casa.
• Vender juntos y repartir. Con una oferta firme sobre la mesa, muchas veces el que dudaba cambia de idea.
• Repartir de otra forma. Si uno pagó durante años los impuestos o arregló la casa, se puede reconocer en el reparto.

Un acuerdo así se puede hacer sin juicio: si todos los herederos están presentes y son capaces, la partición se hace como ellos decidan por unanimidad (artículo 2369).

Si uno vive en la casa: la compensación

El heredero que vive en la casa tiene derecho a usarla, pero no gratis para siempre. El Código dice que quien usa solo un bien de la herencia tiene que pagarles a los demás una indemnización, salvo que hayan pactado otra cosa, desde que se la reclaman (artículo 2328).

En la práctica:

• Corre desde el reclamo, no antes. Conviene hacerlo por escrito y de forma que quede constancia, como una carta documento.
• Se calcula sobre lo que valdría alquilarla, en proporción a la parte de quienes reclaman.
• No permite echarlo: también es dueño. Lo que da es una compensación mientras se resuelve la partición.

Si no hay acuerdo: la partición judicial

Si los herederos no se ponen de acuerdo, la partición la hace un juez (artículo 2371), por medio de un partidor (artículo 2373). El Código dice que, si los bienes se pueden dividir y repartir en especie, nadie puede exigir que se vendan (artículo 2374). Pero una casa no se puede partir en pedazos: si no se puede adjudicar a uno compensando a los demás, el juez ordena venderla, muchas veces en subasta.

Es la salida más lenta y más cara: abogados, peritos, tasaciones y años de expediente. Y en un remate el precio lo define la subasta, sin la posibilidad de comparar ofertas. Por eso suele servir más como presión para negociar que como final.

Cuándo la casa no se puede repartir por un tiempo

Hay casos en que la ley permite mantener la casa sin repartir:

• Si lo dispuso el testamento, por hasta diez años (artículo 2330).
• Si lo pactaron los herederos, también por hasta diez años (artículo 2331).
• Si vive el cónyuge y la casa fue el hogar del matrimonio, comprada o construida con plata ganancial: puede oponerse a que entre en la partición mientras viva, salvo que pueda quedársela en su parte. Los herederos solo pueden pedir que termine si el cónyuge tiene bienes para conseguir otra vivienda (artículo 2332).

Además, el cónyuge que sobrevive tiene un derecho real de habitación gratuito y de por vida sobre la casa que fue el último hogar del matrimonio, si al morir el dueño no la compartía con otras personas (artículo 2383). Con ese derecho, una desarrolladora no compra sin su firma.

Antes de ir a juicio

Un juicio de partición lleva tiempo y plata, y casi siempre deja heridas en la familia. Antes, vale la pena intentar un acuerdo con ayuda: un mediador, o un abogado para cada parte que negocie un reparto. Lo que más destraba, en general, es lo mismo: un precio claro, ofertas concretas y plazos que todos puedan cumplir.

Si la sucesión todavía no terminó, lo que se puede ir haciendo está en Cómo vender una casa con la sucesión sin terminar.

Cómo lo hacemos en Lotea

Todos los herederos ven el mismo rango y las mismas ofertas con un solo link, aunque vivan lejos. Nadie tiene que creerle a nadie: los números están a la vista de todos. Y la decisión es de ustedes.

Fuentes: Código Civil y Comercial, artículos sobre la partición, Microjuris: qué hacer frente a un coheredero que usa un bien de la sucesión, Microjuris: el cónyuge que se opone a la partición de la vivienda, García Alonso: el derecho real de habitación del cónyuge y El Cronista: qué pasa cuando los herederos no se ponen de acuerdo.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.