Reserva, seña y boleto: qué firmás y cuándo

Entre que aceptás una oferta y firmás la escritura, vas a ver tres palabras: reserva, seña y boleto. Se usan como si fueran lo mismo, pero no lo son, y la diferencia importa: según qué firmes, podés echarte atrás o no. Esta guía cuenta qué es cada una, qué te compromete y qué mirar antes de firmar.

El camino, en orden

1. La oferta. El comprador dice cuánto paga y en qué condiciones.
2. La reserva. A veces deja un poco de plata para que no se la ofrezcas a nadie más mientras se prepara el boleto.
3. El boleto de compraventa, con una seña. Fija el precio, los plazos y lo que pasa si alguien no cumple.
4. La escritura, ante escribano. Se paga el saldo y la casa pasa a ser del comprador.

En algunas ventas se va directo de la oferta a la escritura, sin boleto.

La reserva

Es una oferta del comprador acompañada de una suma de plata, que en general queda en manos de la inmobiliaria por un plazo corto, de días. Sirve para sacar la casa de la venta mientras se cierran los detalles.

• Si no la aceptás, se devuelve toda la plata y no pasa nada.
• Si la aceptás, ya te compromete: lo que sigue es firmar el boleto o la escritura en la fecha acordada.
• Si después el comprador se echa atrás, en general pierde lo que dejó.
• Si te echás atrás vos, devolvés la plata y, si el papel lo dice, una suma igual.

La seña

Es una parte del precio que el comprador paga al firmar, en general con el boleto. Si es plata, cuenta como parte del precio cuando la venta se hace (artículo 1060 del Código Civil y Comercial). Lo importante es de qué tipo es:

• Confirmatoria: es la regla desde 2015. Si el contrato no dice otra cosa, la seña confirma la venta y ninguna de las partes puede arrepentirse (artículo 1059). Si alguien no cumple, el otro puede exigir que se haga la venta o reclamar los daños.
• Penitencial: solo si el contrato lo dice expresamente, cualquiera de las dos partes puede echarse atrás. El comprador que se arrepiente pierde la seña, y el vendedor que se arrepiente la devuelve doble (artículo 1059).

El boleto

Es el contrato de compraventa. Todavía no transfiere la casa, pero obliga a las dos partes a firmar la escritura en las condiciones que fija. Un buen boleto dice, como mínimo:

• El precio y la moneda. Si es en dólares, que diga dólares billete.
• La forma de pago: cuánto se paga en el boleto, cuánto en la escritura y, si hay cuotas o canje, cuándo y con qué garantías.
• La fecha de la escritura y quién es el escribano, que en general elige el comprador.
• Cuándo entregás la casa, libre de personas y de cosas.
• Las multas por demora, para los dos lados.
• Las condiciones: si la venta depende de algo, como la declaratoria de herederos o la aprobación de una demolición, qué pasa si no se consigue y qué pasa con la seña.

Si le vendés a una desarrolladora

Hay tres puntos que conviene mirar con más cuidado:

• Las condiciones. Una desarrolladora puede querer que la compra dependa de que le aprueben la demolición o los planos. Que el boleto diga hasta cuándo, y que la seña se devuelva o se quede según quién no cumplió.
• Los pagos en cuotas. Si parte del precio se paga después de la escritura, pedí una garantía, como una hipoteca a tu favor.
• El canje. Si recibís departamentos, que estén identificados en un plano, con fecha de entrega y multa por atraso. Lo contamos en El canje: tu terreno a cambio de departamentos.

La escritura

Es el último paso. Ante el escribano se paga el saldo del precio, se cancelan las deudas de la casa y la propiedad pasa al comprador, que después la inscribe en el Registro. Lo que se paga ese día está en Cuánto cuesta vender tu casa en CABA.

Cómo lo hacemos en Lotea

Antes de que firmes nada, te explicamos cada oferta completa: precio, forma de pago, plazos y condiciones. Y te presentamos todas las ofertas juntas, para que compares con calma.

Fuentes: Código Civil y Comercial, Derecho en Zapatillas: la reserva y la seña en una compraventa, Derecho en Zapatillas: cuando una reserva se convierte en seña y Estudio Vilaplana: la seña en los contratos.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.