Los papeles para vender tu casa: la lista completa

Lo que más demora una venta casi nunca es encontrar comprador: son los papeles. Una sucesión sin terminar, una firma que falta o una deuda vieja pueden frenar la escritura durante meses. Esta es la lista de lo que vas a necesitar para vender tu casa en la Ciudad de Buenos Aires, y de lo que se suma en cada caso.

Lo básico

• La escritura de la casa, el título de propiedad. Si no la encontrás, el escribano puede pedir una copia.
• El DNI de todos los dueños que figuran en la escritura, y su número de CUIL o CUIT.
• Las boletas del ABL y del agua (AySA), al día, o saber cuánto se debe.
• Los planos de la casa, si los tenés. Si no, se pueden pedir en la Ciudad.

Con eso ya se puede pedir una tasación y recibir ofertas. Lo demás depende de tu caso.

Según tu estado civil

• Si estás casado o casada: para vender un bien ganancial, o la casa donde vive la familia, hace falta el asentimiento de tu cónyuge, aunque la casa esté solo a tu nombre.
• Si estás en una unión convivencial inscripta: para vender la vivienda familiar también hace falta el asentimiento de tu pareja.
• Si estás divorciado o divorciada y la casa se compró durante el matrimonio: llevá la sentencia de divorcio y, si la hubo, la división de bienes. Según cómo se repartió, puede tener que firmar tu ex.
• Si sos viudo o viuda y la casa se compró durante el matrimonio: la mitad de tu cónyuge entra en su sucesión, así que hace falta la declaratoria de herederos.

Si la casa es una herencia

Hace falta la declaratoria de herederos, que dicta el juez de la sucesión, y que firmen todos los herederos o quienes los representen. Con la declaratoria se puede vender sin inscribir antes la casa a nombre de los herederos, por tracto abreviado. Todo el camino está en Cómo vender una casa heredada en CABA, y si todavía no terminó, en Cómo vender una casa con la sucesión sin terminar.

Si hay una hipoteca, un embargo o deudas

• Una hipoteca no impide vender: se cancela en la escritura con una parte del precio. Pedile al banco cuánto se debe y avisale al escribano con tiempo.
• Un embargo o una inhibición aparecen en los certificados del Registro, y en general hay que levantarlos para escriturar, a veces con una parte del precio.
• Las deudas de ABL y de agua se pagan con el precio: el escribano pide los informes y las cancela en la escritura.

Si alguien firma por otro

• Con un poder: si un dueño o un heredero no puede ir a firmar, otra persona puede hacerlo por él con un poder que diga expresamente que puede vender. Si vive afuera, lo explicamos en Si un heredero vive afuera.
• Si hay un menor de edad o alguien con la capacidad restringida entre los dueños, la venta necesita autorización del juez.

Si la casa está alquilada u ocupada

Tené a mano el contrato de alquiler y su fecha de vencimiento. Una desarrolladora en general quiere recibir la casa libre el día de la escritura o en una fecha fija, así que conviene acordar cuándo y cómo se desocupa antes de firmar el boleto.

Lo que pide el escribano, no vos

Hay papeles que no tenés que tramitar: los pide el escribano antes de la escritura.

• Los certificados de dominio y de inhibiciones del Registro de la Propiedad Inmueble, que confirman quién es el dueño y que no tiene prohibido vender.
• Los informes de deuda de ABL y de agua.
• El estudio de títulos, la revisión de las escrituras anteriores para confirmar que no haya problemas.

Los certificados y el estudio de títulos los pagás vos. Cuánto cuestan está en Cuánto cuesta vender tu casa en CABA.

Si le vendés a una desarrolladora

Además de lo anterior, una desarrolladora va a mirar lo que se puede construir en tu terreno y si hay algo que lo impida: una protección patrimonial, un ensanche de calle previsto o, si la casa es anterior a 1941, si ya pasó por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales. Lo explicamos en Si tu casa es antigua o está protegida.

Cómo lo hacemos en Lotea

Te ayudamos a juntar los papeles antes de salir a vender, para que la venta no se frene después. Si hay una sucesión sin empezar, te presentamos un abogado de sucesiones.

Fuentes: Código Civil y Comercial, Ley 17.801 de Registro de la Propiedad, La Nación: qué paga cada parte en una escritura e iProfesional: cuánto cuesta escriturar.

Esta guía es para orientarte y no reemplaza el consejo de un escribano, un abogado o un contador para tu caso. Si ves algo desactualizado, escribinos.